새 국토부장관 변창흠 후보자표 도심주택공급 방안의 서울 도심 주택 공급 방안의 윤곽이 나왔다.

지금껏 저밀 개발 돼 제대로 활용되지 못한 역세권과 준공업지역, 빌라 밀집 지역에 파격적인 규제 완화를 통해 고밀 개발을 유도함으로써 주택을 확보한다는 방안이다.

물론 전제 조건이 있다. 사업 추진에 공공이 개입하는 공공개발 방식이어야 하고 개발이익은 철저히 사회로 환수해야 한다는 것이다.

변 후보자는 18일 국토교통부 기자단과 온라인 간담회를 열고 이런 내용의 서울 도심 주택 공급 확대 방안을 제시했다.

서울 도심 중에서도 아직 저밀 개발이 된 역세권과 준공업지역, 빌라 밀집 지역에 대해 과감한 규제 완화를 통해 개발을 촉진한다는 전략이다.

변 후보자는 일례로 빌라 밀집지역의 경우 각종 지자체 도시계획상 주차장과 도로, 일조권 등 규제도 완화할 수 있다고 밝혔다. 일조권 규제까지 완화한다는 것은 초고밀 개발을 염두에 둔 발언인 것으로 보인다.

그는 "이런 규제를 주민의 삶의 관점에서 다시 해석해보고 새로운 도시재생 사업 모델을 도입할 필요가 있다"고 말했다.

그러면서 이런 인센티브를 받으려면 공공이 주도하는 공공 개발 사업의 형태를 띠어야 한다고 제시했다. 파격적인 혜택을 국민이 수긍하려면 공공 참여형의 모습을 갖추고 임대주택도 적극적으로 기부채납해야 한다는 뜻이다.

이미 공공이 참여하는 개발 사업은 종류가 많다.

현재 재개발과 재건축, 가로주택정비사업·자율주택정비사업 등 소규모 주택정비사업에서 공공 참여 사업형이 추진되고 있다.

변 후보자는 이들 사업을 지역 상황에 맞게 맞춤형으로 적용하는 방안을 제시했다.

빌라촌의 경우 굳이 대규모 아파트 단지를 만들 것이 아니라 몇 개 동만 합해 재건축해도 추가 주택을 확보할 수 있고, 이를 위해 규제 완화를 해줄 수 있다는 것이 변 후보자의 구상이다.

유연성은 확보하고 도시재생과 합쳐서

준공업지역에선 도시재생 사업과 정비사업을 접목한 형태의 개발이 이뤄질 수 있을 것으로 예측된다. 서울 성수동 수제화 골목 등 준공업지역에서 이미 도시재생이 성과를 거둔 바 있다.

준공업지역은 기본적으로 공장을 위한 용도지역이다 보니 주거 비율이나 용적률 등의 도시계획상 규제 때문에 주택을 충분히 공급하기 어려운 상황이다.

변 후보자는 4차 산업혁명 시대를 맞아 과거 수십 년 전에나 맞는 제조업 위주의 준공업지역이 서울 한복판에 유지돼야 하느냐에 대한 근본적인 의문을 품고 있는 것으로 전해졌다.

앞으로 단순 개발에 멈추지 않고 도시계획에 대한 원점에서의 재검토가 이뤄질 수 있을 것이라는 전망이 나오는 이유다.

역세권에 대해선 변 후보자는 이미 공공이 참여하는 고밀 개발 방식의 필요성을 역설한 바 있다. 역세권 지역에 높은 용적률 인센티브를 주고 그 대신 주택을 확보해 공공임대뿐만 아니라 공공분양으로도 활용하자는 구상이다.

관건은 지금껏 움직이지 않았던 이들 지역의 토지·주택 소유주를 설득할 수 있을 정도로 충분한 규제 완화 등 인센티브를 제시할 수 있느냐다. 그러면서 개발이익은 이익대로 사회에 환수해야 하고, 주택은 국민이 만족할 수 있는 수준의 양질로 지어야 한다.

사실 이들 지역이 오랫동안 개발되지 못한 것은 규제 때문만 아니라 토지주 등의 다양한 이해관계가 맞지 않았고 토지의 형태 등 개발이 어려운 다른 사정도 많았기 때문이다.

실효성에는 단계마다 어려움 겹칠 듯

문제는 개발 주체들이 서로 이익을 나눠가질 만큼 수익이 나올 것인지와 균등 분배까지는 아니더라도 적절한 수익 보장이 되는가에 달려 있다. 그러나 주제가 제각각이고 달라서 과연 이런 보장이 가능할지는 의문이다.

전문가들은 대체로 변 후보자의 구상에 대해 발상의 전환이라며 환영하면서도 실효성에 대해선 의구심을 보낸다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "생각 자체는 맞는 얘기지만 토지 보상이나 토지주 협상 등이 걸려 있고 단기에 해결하기 어려울 것"이라고 말했다.

김 소장은 "변 후보자 입장에선 주택 공급의 양과 질 두 마리 토끼를 모두 잡아야 하지만 질과 공급량은 반비례하기에 이를 극복하려면 결국 엄청난 자금이 투입돼야 할 것"이라고 덧붙였다.

조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 "변 후보자가 주택 수요자가 무엇을 원하는지 정확하게 짚었다"고 평가하면서도 "공공은 국민이 원하는 주택을 만들기 어려운 만큼 시장의 힘을 적절히 유도해 민간이 사업을 하도록 하는 것이 중요하다"고 말했다.

변 후보자의 구상이 국민이 원하는 주택을 공급할 수 있는지에 대한 의문도 제기된다.

이태희 건설산업연구원 부연구위원은 "수요자들이 찾는 아파트가 나올 수 있을지 모르겠다"라며 "잘 돼봤자 나홀로 아파트고 동네 자체가 낙후해 근본적으로 한계가 보인다"라고 말했다.

양지영 양지영R&C연구소장은 "역세권 개발이든 공공재개발이든 임대 비중이 클 텐데, 과연 시중에서 원하는 물량이 얼마나 나올 수 있을까"라며 "중장기적인 공급도 고민해야 하지만 당장 매물이 나올 수 있도록 양도세 등 거래세를 인하해야 한다"라고 말했다.

부동산 전문가들은 아직은 설익은 아이디어 수준이라고 말한다. 만약 부분적으로 이런 일이 가능하다 해도 얽히고설킨 규제를 풀고 전체 도시 재쟁 사업의 균형을 맞추어 나가기란 여간 어려운 일이 아닐 것이라는 전망이다. 결국 정책입안자의 의지가 가장 중요하다는 것, 규제와 저항을 물리치고 목표를 이루어내려는 강한 의지와 정치권의 지원, 개발 주체간의 양보와 타협이 필요하다는 이야기다.