백약이 무효라지만 이번에는 더 강화된 부동산 극약처방이 나왔다. 정부가 6·17 대책을 통해 서울 등 수도권 투기과열지구에서 재건축 조합원이 2년 이상 거주한 경우에만 분양권을 주기로 했다.

2년 거주 요건을 채우지 못한 조합원은 분양신청 자격을 박탈하겠다는 강력한 조치여서 이 조건에 미달한 조합원들의 반발이 예상된다.

현재 재건축 사업에는 주택 소유자에게 거주 여부와 관계없이 조합원 자격을 부여하고 있다.

이에 따라 주택 소유자는 누구나 조합원 자격을 얻어 상대적으로 저렴한 가격에 재건축 분양을 받을 수 있다.

이 때문에 재건축이 실거주자들의 주거환경 개선이라는 목적 외에 투자 수단으로 사용되는 실정이다. 정부는 이처럼 재건축이 투기 수단으로 변질되는 것을 막기 위해 수도권 투기과열지구의 재건축에서 2년 이상 거주한 조합원에게만 분양신청을 허용하기로 했다.

2년의 기산 시점은 현재 소유한 주택 소유 개시 시점부터 조합원 분양신청 때까지다. 연속 2년이 아니더라도, 전체 거주 기간을 합해 2년을 채우면 된다.

하지만 재건축 추진 단지는 대부분 환경이 열악하다. 지하 주차장이 없어 주차난이 심각하고 건물이 낡아 녹물이 나오기도 한다.

이 때문에 재건축 추진 아파트의 경우 집주인이 직접 거주하지 않고 전·월세를 놓아 세입자가 사는 경우가 많다.

하지만 이제는 재건축 아파트를 사서 조합원 분양을 받으려면 그 집에 2년 이상은 직접 살아야 한다. 그렇지 않으면 분양권은 포기하고 현금 청산을 받아야 한다.

정부는 도시 및 주거환경정비법을 올해 연말까지 개정하면 그 이후 조합설립인가 신청을 하는 단지부터 적용할 예정이다.

따라서 지금 안전진단을 추진하는 등 초기 단계인 재건축 단지는 이를 피하기 어렵다.

당장 최근 일부 단지가 안전진단을 통과해 집값이 들썩이는 목동 재건축 추진 단지가 타격을 받을 전망이다. 물론 목동은 교육 여건이 좋아 실거주하는 집주인도 적지 않기는 하다.

일부 강남의 중층 재건축 단지들은 시간이 촉박하다.

조합설립인가 바로 앞인 추진위원회 승인 단계를 밟고 있는 강남구 은마아파트, 개포주공 5·6·7단지, 서초구 방배삼호, 신반포 아파트 등은 사업을 매우 서둘러야 한다.

재건축 단지가 조합설립인가를 신청하려면 아파트 소유자간 이해관계가 정리돼야 한다. 추진위나 비대위끼리, 혹은 주민간 갈등으로 추진위원회 승인을 받아놓고도 수년간 제자리 걸음인 단지도 적지 않다.

거주 요건을 채우지 못한 소유자의 반발도 예상된다. 상당수 단지의 재건축 추진이 차질을 빚을 가능성도 있다.

2년 거주 요건을 채우기 위해 재건축 예정 아파트로 이주하는 소유자나 아예 재건축 분양을 포기하고 매각으로 선회하는 소유자도 나올 것으로 보인다.

이와 함께 정부는 이번 대책에서 재건축 안전진단 절차도 강화하기로 했다.

재건축 추진을 위한 첫 관문인 1차 안전진단의 기관 선정 및 관리 주체를 현행 관할 시·군·구에서 시·도로 변경하고, 2차 안전진단 의뢰 주체도 시·군·구에서 시·도로 바꾼다.

이는 지자체가 선정한 안전진단 기관이 민원 등에 쉽게 노출돼 독립적인 업무 수행에 차질을 빚는 경우가 발생하고 있기 때문이다.

부실 안전진단 기관에 대한 제재도 강화한다.

현재 안전진단 보고서를 허위로 작성한 경우 징역 2년 이하의 처벌 규정이 있지만, 보고서 부실 작성에 대한 처벌 규정이 없다. 안전진단 보고서의 사후관리가 제대로 되고 있는지 의문이 제기되자 보완책을 내놓은 것이다.

앞으로 안전진단 보고서를 부실하게 작성하면 과태료(2000만원)를 부과하고, 허위·부실 작성 적발 시 해당 기관의 입찰을 1년간 제한한다.

2차 안전진단 자문위원회의 책임성도 강화한다.

재건축 여부를 결정하는 최종점수가 미리 공개된 상태에서 자문위가 열려 위원들이 책임 있게 자문하지 못한다는 지적에 따른 것이다.

앞으로 자문위는 구조 안전성, 건축·설비 노후도 등을 평가 분야별로 개별·분리 심의하고 총점은 비공개한다.

정부는 17일 경기 고양과 안성, 오산, 시흥, 대전, 청주 등지를 조정대상지역으로 묶고 그 중에서도 시장이 요란했던 경기 수원과 군포, 안산 단원구, 인천 연수구, 대전 유성구 등지는 투기과열지구로도 지정했다.

이에 투기과열지구는 31곳에서 48곳, 조정대상지역은 44곳에서 69곳으로 늘어났다.

지도를 보면 투기과열지구는 서울과 인근 경기 남부권, 인천 일부 구 등지로 둥글게 펼쳐진 모양새다. 조정대상지역은 수도권을 좌우로 나눴을 때 접경지역을 제외한 서측 지역에 지정됐다. 지방에서는 대전과 청주가 편입됐다.

작년 12·16 대책으로 집값을 진정시켰지만 머잖아 수도권 비규제 지역에서 집값 불안이 계속됐고, 정부는 2월 20일 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 신규 지정한 바 있다.

하지만 풍선효과로 인천과 군포, 안산, 오산 등지로 집값 불안이 옮아가자 정부는 이날 규제지역을 대폭 늘리는 강수로 대응했다.

한편 내년 6월부터 법인이 보유한 주택에 대해 종합부동산세를 부과할 때 최고세율인 3∼4%가 적용된다. 내년 1월 이후 법인이 소유한 주택을 처분할 때 기본 법인세율에 더해 추가로 적용하는 법인세율을 현행 10%에서 20%로 올린다.

개인이 세금과 대출 등 부동산 규제를 피하려고 법인을 설립해 투기적인 주택 구입에 나서는 것을 원천 차단하고 나선 것이다. 법인은 사택 등 업무에 필요한 최소한의 주택만 보유하고 그외 투기 목적의 주택 구입은 하지 말라는 뜻이다.

부동산 업계는 정부의 초강수가 일단 집값 안정에는 도움이 되겠지만 빠져나갈 구멍을 투자자들이 또 찾게 될 것은 분명하다면서 투자가 민간기업으로 이동할 수 있도록 기반을 조성하는 것이 더 시급하다고 말하고 있다.