오피스텔 전세도 상승세가 가팔라지더니 결국 전세가 매매가를 넘어서는 기현상들이 속출하고 있다. 이 문제는 결국 세입자의 전세보증금 반환 때 돌려받을 돈이 없어진다는 것을 의미한다.

경기 고양 일산동구 백석동에 있는 오피스텔인 '백석역동문굿모닝힐Ⅱ'는 지난달 13일 전용면적 29.33㎡가 1억200만원(6층)에 팔렸다. 같은 면적, 같은 층이 2014년 8월에 1억1000만원에 실거래된 이후로 가장 낮은 금액이다.

이에 비해 지난 4월 말 이 단지 같은 면적의 전세는 1억2000만원에 거래됐다. 매매가보다 1800만원 높은 전셋값이다.

서울 강남구 자곡동 소재의 오피스텔 '강남유탑유블레스' 전용 25.7㎡는 지난달 30일 1억4500만원(4층)에 매매 실거래됐다. 그러나 같은 면적 3층이 지난 5일 1억6500만원에 전세 계약됐다. 완전히 역전된 것이다.

이처럼 최근 오피스텔 매매 시세가 하락하면서 '깡통전세'가 현실화하고 있다. 깡통전세는 전셋값이 매맷값에 육박하거나 더 높아져 나중에 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 전세금을 돌려주기 어려운 경우를 말한다.

10일 한국감정원 통계를 보면 전국 오피스텔 평균 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 지난달까지 1년 5개월 연속으로 상승세를 이어가고 있다.

지난달 전국 오피스텔 전세가율은 80.73%를 기록하면서 2019년 1월(79.99%)부터 17개월 동안 꾸준히 올랐다.

경기도의 전세가율이 84.41%로 가장 높았으며 대전(83.59%), 서울 서남권(82.39%), 대구(81.87%)도 전국 평균치를 웃돌았다.

오피스텔 평균 매매가는 지난달 기준 전국 1억7826만원, 서울 2억2936만원, 경기 1억6741만원으로 집계됐다.

전세가율이 전국 최고인 경기에서는 전세를 놓을 경우 평균 2610만원의 자기자본이 있거나 대출을 받으면 오피스텔을 매입할 수 있다는 계산이 나온다.

이런 오피스텔 전세가율 상승의 가장 큰 원인은 매맷값 하락이다.

오피스텔 매매가는 서울이 지난해 8월부터 상승세였다가 오름폭을 점차 축소하더니 지난달 10개월 만에 하락 전환했고, 경기는 2018년 11월부터 19개월 연속으로 하락세다.

전국적으로도 오피스텔 매매가는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 확산한 올해 2월부터 4개월 동안 내리 하락했다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 "문재인 정부에서 아파트 규제가 강화하면서 오피스텔 공급이 늘어났고, 이는 오피스텔 매매가 하락세로 이어지고 있다"면서 "오피스텔은 부동산경기 침체 국면에서 아파트보다 더 큰 타격을 받는 만큼 깡통전세에 대한 우려가 커지고 있다"고 진단했다.

조 연구원은 "통상 월 임대료를 받으려고 오피스텔을 매입하지만, 저금리로 월세 수요가 줄고 전세 수요가 증가하면서 전셋값은 쉽게 떨어지지 않을 것"으로 전망했다.

부동산 컨설턴트들은 깡통전세 경고를 발하고 있다. 임대주가 그만한 보증금을 여윳돈으로 가지고 있는 경우가 많지 않으므로 이 깡통 오피스텔 입주를 심각하게 생각해 보고 결정하라는 것이다.

특히 월세를 받으려고 차입금을 동원하거나 전세를 놓고 싶어 하는 이들은 주변 전세 시세를 확인해 돌려줄 수 있는 여유가 되는지를 반드시 고려하라고 충고하고 있다.