아파트 주택시장 만큼 풍선효과가 두드러지게 나타나는 곳도 별로 없을 것이다. 풍선 효과 (Balloon effect)란 어떤 현상이나 문제를 억제하면 다른 현상이나 문제가 새로이 불거져 나오는 상황을 가리키는 말이다. 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 불룩 튀어나오는 모습에 빗댄 표현이다.

서울을 갖은 규제책으로 눌러대니 이번엔 '수용성'이 난리가 났다. 수원, 용인, 성남 등 3개 도시를 일컫는 말이다.

정부가 최근 풍선효과로 인해 가격이 급등하고 있는 경기 남부 '수용성(수원·용인·성남)' 가운데 일부를 조정대상지역으로 묶는다.

정부는 13일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 관계부처 장관들이 참석한 가운데 녹실(綠室)회의를 열고 최근 과열이 있는 일부 지역의 주택시장 동향을 점검했다. 녹실회의란 주로 비공개 경제장관회의를 말한다.

정부는 이 자리에서 지난해 12·16대책 이후 풍선효과가 나타나고 있는 수원·용인 등 수도권 남부 일부 지역의 집값 급등이 심상치 않다고 보고, 이들 지역에 대한 추가 규제를 논의한 것으로 전해졌다.

국토부는 이에 따라 조만간 주거정책심의위원회를 열고 '수용성' 가운데 최근 집값이 급등하고 있는 수원·용인 등 수도권 남부 일부 지역에서 규제지역이 아닌 곳을 조정대상지역으로 추가 지정할 방침이다.

정부 관계자는 "조정대상지역 등 추가 지정을 위한 주정심은 서면 결의로 대체될 것"이라며 "최대한 서둘러 규제지역을 추가 지정할 것"이라고 말했다. 이에 따라 이르면 내주 초 규제지역이 추가 발표될 전망이다.

정부 고가주택 규제 강화로 인해 수용성이 주목받아

지난해 정부의 12·16대책 이후 15억원 초과 주택에 대한 대출을 중단하는 등 고가주택에 대한 규제가 강화되면서 9억원 이하 중저가 주택으로 투자수요가 몰리는 가운데 신분당선 연장, 인덕원선 건설 등 교통 여건 개선과 재개발 등 호재까지 맞물린 수원·용인 일대에는 과열이 심화하고 있다.

부동산 전문가들은 이미 수용성의 주요 지역들은 매매 수요가 급증하고 있는 것으로 분석하고 있다. 한국감정원에 따르면 수원 권선구와 영통구, 팔달구는 올해 들어 지난주까지 주간 변동률 기준 0.5∼1%대의 가파른 상승세를 보였다.

이번주 조사에서도 수원시 권선구의 아파트값이 2.54% 올랐고, 영통구 2.24%, 팔달구가 2.15% 오르는 등 수원 주요 지역의 아파트 매매 가격이 한 주 만에 2%가 넘는 폭등세가 연출됐다.

지난주 권선구가 1.23%, 영통구 0.95%, 팔달구가 0.96% 오른 것에 비해 상승폭이 2배 이상 커진 것이다. 수원시 장안구도 지난주 0.63%에서 금주 1.03% 오르며 상승폭을 키웠다.

수원이 이렇게 인기가 올라가는 것은 교통 편의와 신분당선 덕분이다.

수원은 올해 초 신분당선 광교∼호매실 노선이 예비타당성 조사 통과와 인덕원선 신설 등 교통호재로 갭투자 수요가 대거 몰리면서 매물이 회수되고 호가도 1억∼2억원가량 급등한 상태다. 여기에 수원 팔달·장안 일대 재개발 사업까지 활기를 띠면서 투자수요가 몰리고 있다.

용인 수지·기흥구도 저평가에 대한 인식, 교통 호재에 힘입어 최근 아파트값이 초강세다.

이번주 감정원 조사에서 수지구의 아파트값은 성복역 인근과 풍덕천 중심으로 1.05%, 기흥구는 광교 인근 영덕동과 서천동 위주로 0.68% 오르는 등 상승세가 가파르다.

이에 반해 성남시 아파트값은 지난주 0.05%에서 금주 0.02%로 오름폭이 둔화하는 등 수원, 용인에 비해 풍선효과가 두드러지진 않았다.

국토부는 현재 수용성 지역중 과열 지역을 추려 조정대상지역으로 추가 지정하는 방안을 검토하고 있다.

'수용성' 가운데 수원 팔달구와 광교지구, 용인 수지·기흥, 성남 전역은 이미 조정대상지역으로 지정돼 있다.

이에 따라 현재 조정대상지역이 아닌 수원 권선·영통구, 장안구 등지가 조정대상지역으로 추가 지정될 것으로 보인다.

수원 권선 영통구, 장안구에 조정대상지역 선정 가능성

용인은 현재 조정대상지역인 수지·기흥구 외에 처인구가 비규제 지역이지만 처인구는 가격 상승폭이 크지 않아 제외될 것으로 보인다.

조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)이 60%로 제한되고 총부채상환비율(DTI) 50%가 적용된다.

또 다주택자 양도세 중과, 2주택 이상 보유시 종합부동산세 추가 과세, 분양권 전매제한 등 다양한 규제가 가해진다.

한편 기존 조정대상지역은 투기과열지구·투기지역 등으로 규제를 격상하는 방안도 논의되고 있다.

국토부는 이들 수도권 남부 과열지역을 일단 조정대상지역만 추가 지정하고 상황을 지켜본 뒤 투기과열지구 등으로 규제를 확대할지, 이번에 수원 재개발 사업지 등을 고려해 투기과열지구로 동시에 묶을지 검토하고 있다.

투기과열지구로 지정되면 LTV·DTI가 40%로 제한되고 분양가 상한제 대상 지역으로 지정할 수 있다.

이와 함께 기획재정부는 기존 규제지역에 대해 투기지역으로 추가 지정하는 방안을 검토중이다. 다만 현재 투기지역은 서울에서도 강남 4구를 비롯해 16개구와 세종시만 지정돼 있어 집값이 높지 않은 경기 남부가 포함될 가능성은 크지 않다는 전망도 많다.

그러나 부동산 재테크 전문가들은 이런 조치가 또 다른 풍선효과를 불러올 가능성이 크다면서 투자할 대상이 마땅치 않고 전체적인 경제흐름이 불확실해 투자할 큰 손들과 더 오를까 겁을 내는 주택 미소유자들의 실수요가 부동산으로 몰려들고 있다고 분석하고 있다.