경기 침체와 부진은 부동산 시장에 밀접한 영향을 미치는 법이다. 당장 상가 부동산 소유주들이 피해를 입었고 권리금을 받아야 하는 임차인도 피해를 입은 것으로 보인다. 지난해 말 내수 부진 등으로 상가 공실이 늘고, 임대료도 떨어진 것으로 나타났기 때문이다.

30일 한국감정원 조사에 따르면 전국의 중대형 상가의 공실률은 지난해 1분기 11.3%에서 4분기에는 11.7%로, 소규모 상가는 5.3%에서 6.2%로 각각 증가한 것으로 나타났다.

사실 2000년대 중반부터 수많은 신도시와 택지지구에 막대한 양의 상업시설이 공급되면서 상가 부동산은 과잉 공급설이 끊이지 않았고 경기가 좀처럼 살아나지 않으면서 상가시장은 어려움을 겪었다. 특히 최근 2,3년간은 상가 부동산 시장에서 임대료를 받지 못해 권리금을 포기하면서라도 상가를 유치하려는 임대주들이 크게 늘어났다.

이에 대해 감정원은 일부 지역의 경기 부진과 임차수요 감소 등으로 상권이 둔화하면서 공실이 늘었다고 설명했다.

서울의 중대형 상가 공실률은 작년 4분기 기준 8.0%로 작년 1분기 대비 0.5%포인트 늘었고, 중소형 상가는 3.9%로 1.0%포인트 증가했다. 퍼센트로는 얼마 되지 않아 보이나 2% 턱걸이 경제성장률도 쫓아가지 못하고 역성장을 한 셈이니 그 피해가 만만치 않은 상황이다.

전국 규모로 살펴보면 경북과 전북의 중대형 상가 공실률은 각각 17.7%, 16.9%로 전국 평균을 크게 웃돌았다. 이 지역의 상권이 무너져내리는 반증이라고 부동산 컨설턴트들은 입을 모았다. 또 울산과 세종·대구의 중대형 상가 공실도 각각 17.0%, 16.2%, 15.4%로 높게 나타났다.

대구의 작년 상업용 부동산 한파탓으로 오피스 5곳 중 1곳이 비었고 골목상권 공실률도 4.8%에 이르렀다. 당연히 이들 지역은 일부 제조업 등 지역 경기 침체와 소비심리 부진으로 빈 상가들이 늘고 있다는 분석이다.

상가 임대료 권리금마저 하락 추세

특히 지난해 전국 4분기 상가 임대료가 대부분 떨어졌다는 점이 충격적이다. 4분기 전국의 중대형 상가 임대료는 2018년 4분기 대비 0.47% 하락해 ㎡당 2만8000원을 기록했다.

또 지난해 4분기 소규모 상가의 임대료는 ㎡당 2만300원, 집합 상가는 2만8200원으로 전년도 말과 비교해 각각 0.73%, 0.63% 내렸다.

결과론이지만 빈 상가가 늘면서 임대료도 하락한 것이다.

서울은 중대형 상가의 임대료(㎡당 5만8200원)가 전년 대비 0.27% 올랐으나 소규모 상가(5만4700원)와 집합상가(5만2200원)는 각각 0.16%, 0.07% 하락했다. 세종과 울산, 경남, 부산 등지는 상가 임대료가 전년 대비 1∼4% 이상 떨어졌다.

상가의 권리금(작년 9월 1일 기준)은 전국 24개 도시 평균 4276만원으로 전년(4535만원) 대비 5.7% 하락했다.

한편 서울의 경우 권리금이 형성된 상가 비율이 2018년 62.7%에서 지난해에는 61.2%로 1.5%포인트 감소했다. 조선 경기 후퇴와 중소조선사 부도 등으로 수년간 지역 경기가 침체한 울산은 같은 기간 권리금 형성 비율이 70.3%에서 54%로 16.3%포인트 급감했다.

도시별로 경기도 성남시의 권리금 형성 비율이 90.7%로 가장 높았고 원주는 43.3%로 가장 낮았다.

권리 금액은 조사 지역에서 안양이 평균 6016만원으로 최고액을 기록했고, ㎡당 권리금 수준은 서울이 90만1000원으로 가장 높았다.

다만 위로가 되는 것은 오피스 빌딩의 공실률은 지난해 4분기 전국 평균 11.5%로 작년 1분기 대비 0.9%포인트 감소했다는 점이다.

감정원은 이에 대해 지난해 오피스 신규 공급은 감소했으나 일정 기간 임대료를 받지 않는 '렌트프리', 공유 오피스 수요 증가로 공실이 줄었다고 설명했다.

또 서울 오피스 빌딩의 공실률은 평균 9.1%로 작년 초 대비 1.9%포인트 줄었지만 오피스 임대료는 렌트프리 증가와 노후 빌딩 임대 수요 감소 등으로 전년 대비 하락했다. 전국의 오피스 임대료는 ㎡당 평균 1만7000원, 서울은 2만2300원으로 전년 대비 각각 0.29%, 0.03% 내렸다.

부동산 컨설턴트들은 올해 들어 경기가 다소 살아날 것으로 일제히 전망했는데, 신종 코로나 바이러스 충격이 다시 시작돼 경기에 심각한 영향을 미칠 수도 있어 관망하자는 분위기로 돌아섰다. 부동산 시장은 당분간은 신종 코로나의 영향을 받을 수 밖에 없는 상황으로 보인다.