2020년이 되면서 부동산 관련한 세금에 많은 변화가 생겼다. 특히 특히 보유주택에 임대를 놓고 있는 임대주들은 2018년까지는 2000만원 이하의 소득은 비과세 되던 것에서 2019년 발생분 부터는 올해 반드시 소득신고를 해야 한다.

7일 국세청에 따르면 2000만원 이하 주택임대소득은 2018년 귀속분까지 비과세 대상이었지만, 2019년 귀속분부터 과세 대상이다.

따라서 기준시가 9억원을 넘는 주택을 월세로 준 1 주택자, 월세 수입이 있는 2주택 이상 소유자, 보증금 합계가 3억원을 넘는 3주택 이상 소유자는 5월 1일부터 6월 1일까지는 '2019년도 주택임대 소득세'를 주소지 관할 세무서에 신고·납부해야한다. 5월 31일이 휴일이라서 하루 연장된 것이다. 주택임대소득세 신고를 누락하거나 일부러 줄여 과소 신고·납부하는 경우 가산세를 물어야 하니 주의가 요망된다.

이 중에서 임대수입금액이 2000만원 이하이면 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있다. 분리과세를 선택하면 14% 세율이 적용된다.

만약 2019년 12월 31일 이전부터 월세를 받고 있었다면 올해 1월 21일까지 주택임대소득자로 세무서에 등록해야 하는데 만약 등록하지 않으면 가산세(수입금액의 0.2%)를 부담하게 된다.

이제 주택임대소득자들의 등록은 선택이 아닌 필수가 된 것이다.

보통 주택을 가진 이들은 임대소득을 신고해야 한다는 것이 반드시 주택임대사업자로 등록해야 하는 것으로 생각하는데 주택임대사업자와 주택임대소득자는 다르다는 점도 기억할 필요가 있다.

주택임대소득자는 2주택 이상을 보유한 사람으로서, 본인이 거주하고 있는 주택 이외의 주택을 전세나 월세로 임대하고 있으면서 주택임대사업자로 등록하지 않은 사람을 말한다. 이들은 세무서(홈텍스)에 사업자등록을 하면 된다. 세금혜택은 없으며, 의무임대기간과 임대료 상승의 제한도 없다.

주택임대사업자는 보유 중인 주택의 수와는 상관없이 시·군·구청 세무과에 주택임대사업등록을 한 사업자를 말한다. 각종 세금혜택이 있으나 의무임대기간과 임대료 5%이상 상승에 대해 제한을 받는다. 또 위반 사항이 나오면 과태료와 취득세 감면 등의 세금 전액 반납해야 할 수도 있다.

한편 1주택일지라도 기준시가 9억 이상의 고가주택 임대료라면 과세대상이 된다. 다만 주거 전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가도 2억원 이하인 소형 주택의 경우 2021년 귀속분까지 임대수입 과세대상 주택에서 제외된다.

예를 들어 임대수입이 2000만원인 경우, 등록자라면 60%인 1200만원을 '필요경비'로 인정받고 기본공제액 400만원까지 빼 400만원(2000만원-1200만원-400만원)에만 소득세가 붙는다.

하지만 미등록자의 경우 경비 인정률이 50%(1000만원)밖에 되지 않고 기본공제액도 200만원이기 때문에 과세표준(세율이 적용되는 대상 금액)이 800만원으로 임대사업 등록자의 두 배에 이르니 이를 잘 구분해야 한다.

국세청은 임대소득 신고 내용을 바탕으로 고가·다주택 보유자의 임대수입을 검증해 성실 신고 여부를 확인할 예정이라고 밝히고 있다.

검증에는 ▲ 월세 세액공제·현금영수증(국세청) ▲ 전월세 확정일자·임대차계약신고(국토교통부) ▲ 전월세 확정일자·전세권 임차권 등기(대법원) 등 관련 부처·기관의 주택임대차 정보가 총동원된다.

검증 결과 탈세 사실이 명백하고 탈세 규모가 큰 사례가 확인되면, 국세청은 곧바로 세무조사로 전환할 방침이다.

최근 한 주택임대사업자는 보유한 다수의 고가 주택을 외국 대사관, 직원 사택 등으로 임대하고도 고액의 월세 임대수입 금액 전체를 신고하지 않았다. 현금으로 받은 월세는 해외여행 경비 등에 사용했다가 발각돼 가산세를 포함한 수십억 원의 소득세를 뒤늦게 물었다.

한편 주택임대사업자들은 소득세 신고에 앞서 2월 10일까지 2019년도 주택임대 실적분 수입금액과 임대물건의 소재지, 계약 조건 등 사업장 현황도 사업장 관할 세무서에 신고해야 한다.

사업장 현황 신고를 마쳐야 5월 소득세 신고 시점에 국세청이 제공하는 '간편신고 서비스'를 이용할 수 있다는 사실도 유념할 필요가 있다.